Passoire thermique : l’enjeu de l’efficacité énergétique dans les logements

Ce qu'il faut retenir

Les passoires thermiques représentent un enjeu majeur pour la transition énergétique et la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces logements à faible performance énergétique pèsent lourdement sur les factures des ménages et l’environnement. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les passoires thermiques : 

• elles correspondent aux logements de classe F ou G au DPE, avec une consommation énergétique très élevée ;
• une passoire énergétique implique des factures élevées, un inconfort thermique, une diminution de la valeur immobilière du bien et un impact environnemental négatif ;

• pour changer de classe énergétique, les propriétaires sont contraints d’améliorer l’isolation de leur bien (remplacement des fenêtres, installation des systèmes de chauffage performants, etc.) ;
• l’État, les fournisseurs d’énergie et les banques proposent plusieurs aides pour soutenir les propriétaires (MaPrimeRénov’, CEE, Eco-PTZ, TVA réduite et prêts verts) ;
• dès 2025 les propriétaires ne peuvent plus louer de logements de classe G ;
• toute vente immobilière nécessite la réalisation d’un audit énergétique.

Diane Levy 14 avril 2025  6 min

La définition des passoires thermiques

Les passoires thermiques désignent les logements dont la performance énergétique est très faible. Ces habitations se caractérisent par des pertes de chaleur importantes, rendant leur consommation énergétique excessive. Cette dénomination s’applique principalement aux biens classés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Selon l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), environ 5,2 millions de logements sont concernés en France, soit 17 % du parc immobilier national, selon le rapport sur le parc de logements par classe de performance énergétique du 1er janvier 2022, publié par le ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires. 

Les critères du DPE pour identifier les passoires thermiques

Le DPE évalue la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement. Les passoires thermiques se situent dans les deux dernières classes, F et G, correspondant à une consommation supérieure à 330 kWh/m²/an et des émissions de plus de 70 kg CO2/m²/an, selon EDF. Ces critères permettent aux acheteurs et aux locataires d’identifier rapidement les logements à faible efficacité énergétique. 

Les conséquences des passoires thermiques sur les logements

Ces logements de classe F et G présentent de nombreux inconvénients, notamment des factures d’énergie élevées, un inconfort thermique pour les occupants, mais aussi une dépréciation de la valeur immobilière. En effet, les propriétaires de passoires thermiques peuvent observer une perte de 10 à 20 % sur la valeur de revente de leur bien.

Le lien entre passoires thermiques et consommation énergétique

Les passoires thermiques consomment plus d’énergie pour maintenir une température confortable en raison de leur manque d’isolation. De fait, elles représentent une part significative des émissions de gaz à effet de serre dans le secteur résidentiel. Cela illustre à quel point ces logements sont un frein aux objectifs écologiques nationaux.

L’urgence de la rénovation des passoires thermiques

La rénovation des passoires thermiques constitue une nécessité majeure pour répondre aux défis climatiques et énergétiques actuels. Différentes mesures techniques et aides financières permettent d’encourager la réalisation de travaux et ainsi réduire le nombre de passoires énergétiques.

L’impact des passoires énergétiques sur l’environnement

Les passoires thermiques contribuent fortement aux émissions de CO2 et au changement climatique. En effet, une maison de classe G peut émettre jusqu’à cinq fois plus de CO2 (>101 kg CO2/m2/an) qu’une maison performante de classe C qui émet de 12 à 30 kg CO2/m2/an.

Les travaux de rénovation pour lutter contre les passoires thermiques

Parmi les améliorations possibles, on retrouve l’isolation thermique des murs, des toitures et des planchers, le remplacement des fenêtres ou encore l’installation de systèmes de chauffage économes. Ces installations permettent de réduire significativement la consommation énergétique. 

Les aides et subventions pour encourager la rénovation des passoires énergétiques

Des aides de l’État comme MaPrimeRénov’ ou les Certificats d’économies d’énergie (CEE) proposés par les fournisseurs d’énergie sont disponibles pour soutenir les propriétaires immobiliers à réaliser des travaux dans ces logements énergivores. Ces dispositifs permettent de réduire considérablement le coût des rénovations. Par exemple, MaPrimeRénov’ propose jusqu’à 11 000 € pour les personnes ayant des revenus très modestes en cas d’installation d’une pompe à chaleur géothermique. 

De plus, il existe des solutions de financement comme l’Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) ou des prêts immobiliers verts proposés par certaines banques permettant ainsi d’étaler le coût des travaux dans le temps.

Pour information, les propriétaires immobiliers souhaitant réaliser des travaux de rénovation énergétique bénéficient également d’une TVA réduite à 5,5 %.

Les obligations légales liées aux passoires thermiques

La législation concernant les passoires thermiques s’est renforcée pour inciter à leur rénovation. Adoptée dans le cadre de la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV), la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC) trace les grandes lignes des actions à mener en France pour réduire les émissions de gaz à effet de serre et atteindre la neutralité carbone d’ici 2050. Cette approche fixe des objectifs précis pour réduire les émissions de gaz à effet de serre dans le secteur résidentiel.

Les classes énergétiques et l’interdiction de location des passoires thermiques

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction s’étendra aux classes F à partir de 2028, obligeant les propriétaires immobiliers à rénover leurs biens. Cette mesure vise à accélérer la transition énergétique. 

La loi sur les passoires énergétiques : obligations des propriétaires et des locataires

En vertu de la loi Climat, le respect d’un seuil minimal de performance énergétique devient une composante essentielle des critères de décence d’un logement. Si un propriétaire refuse de se conformer à cette obligation, le locataire dispose de plusieurs recours juridiques. Dès 2025, cela concernera spécifiquement les logements classés G et F.

Actuellement, le locataire peut envoyer une lettre recommandée détaillant les manquements constatés aux critères de décence. Il peut également solliciter les services d’hygiène de sa mairie pour effectuer une inspection et recommander des travaux nécessaires. Si le propriétaire persiste dans son refus d’agir, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). En dernier recours, une action en justice peut être engagée pour contraindre le propriétaire à entreprendre les travaux requis, garantissant ainsi un logement conforme aux normes légales.

L’audit énergétique des passoires thermiques pour réduire la consommation énergétique

Depuis 2022, un audit énergétique est obligatoire pour la vente de logements classés F ou G, mais aussi les bâtiments classés E depuis le 1er janvier 2025. Cet audit, valable cinq ans, propose des pistes d’amélioration concrètes afin d’optimiser la performance énergétique du bien. Il permet aux propriétaires de mieux anticiper les coûts et les étapes nécessaires pour la réalisation des travaux. En plus d’être un outil d’aide à la décision, cet audit peut devenir un argument de vente important dans le cadre de transactions immobilières.